Louer ou acheter dans le neuf à Montpellier en 2026 : la simulation complète

C'est l'une des questions les plus fréquentes que me posent les primo-accédants mais aussi tous mes autres clients : est-ce vraiment le bon moment d'acheter dans le neuf ? Ne vaut-il pas mieux continuer à louer et attendre que les conditions soient meilleures ? Ma réponse est presque toujours la même : la question n'est pas « est-ce le bon moment », mais plutôt « est-ce le bon moment pour vous ». Et pour y répondre sérieusement, il faut faire le calcul, pas se fier à des intuitions.

Le piège du « j'attends que les prix baissent »

Depuis 2020, Montpellier a connu une hausse significative des prix de l'immobilier neuf. Depuis 2023, le marché s'est stabilisé, voire légèrement corrigé sur certains segments. La tentation de se dire « j'attends encore un peu » est compréhensible. Mais pendant que vous attendez, vous payez un loyer. Pour un T2 neuf, il faudra compter entre 750 € et 900 € par mois charges comprises ; pour un T3 neuf bien situé dans la métropole de Montpellier, comptez généralement entre 1 200 € et 1 400 € par mois charges comprises. Sur 3 ans d'attente, c'est entre 27 000 € pour le T2 et entre 43 000 € et 50 000 € pour le T3 qui partent définitivement, sans construire le moindre patrimoine et sans oublier que le montant du loyer augmente chaque année. Et si les prix remontent entre-temps, vous aurez payé ce loyer et raté la fenêtre d'achat.

La simulation concrète : louer vs acheter dans le neuf

Prenons un cas concret : un couple primo-accédant cherche un T3 neuf à Montpellier.

Scénario location

Loyer mensuel (T3 neuf, charges comprises) : 1 350 €. Dépense sur 20 ans : 324 000 €. Patrimoine constitué : 0 €.

Scénario achat dans le neuf

Prix d'un T3 neuf bien placé (Montpellier / Castelnau-le-Lez) : environ 330 000 €. Frais de notaire (neuf, ~3 %) : environ 10 000 €. Apport personnel : 25 000 €. PTZ (jusqu'à 50 % du prix en zone A, selon votre profil) : jusqu'à 165 000 €. Emprunt bancaire classique restant à financer : environ 150 000 €. Mensualité totale (crédit classique + remboursement du PTZ) : environ 1 250 € à 1 350 €. Sur 20 ans, patrimoine constitué : le bien, dont la valeur aura, potentiellement, évolué.

Ces montants sont une illustration construite à partir d'un cas type pour un T3 neuf bien placé : le prix exact, le montant de PTZ auquel vous avez droit et votre mensualité réelle dépendent de votre profil, de vos revenus et du programme visé. C'est précisément ce que je calcule avec vous avant même de commencer la recherche.

La comparaison reste parlante : pour une mensualité proche de votre loyer actuel, vous constituez un patrimoine immobilier au lieu de financer celui de votre propriétaire.

Ce que l'achat change concrètement dans votre vie

Au-delà du calcul financier, acheter sa résidence principale dans le neuf change plusieurs choses de manière tangible.

Stabilité

Vous ne pouvez pas être congédié à la fin d'un bail. Vous choisissez vos équipements, votre décoration, vos travaux.

Mensualités fixes

Contrairement à un loyer qui augmente chaque année avec l'indice de révision, vos mensualités de crédit sont fixes (hors crédit à taux variable). Dans 15 ans, ce que vous payez aujourd'hui sera, en euros constants, moins élevé qu'un loyer qui aura suivi l'inflation. Sans oublier qu'un taux peut se négocier à la baisse.

Revenu différé

À terme, quand votre crédit sera remboursé, vous vivrez sans loyer ni mensualité. C'est un avantage considérable à la retraite, quand les revenus baissent.

Si votre horizon est à court terme

Si vous êtes susceptible de déménager rapidement (mutation professionnelle, projet à l'étranger, agrandissement de la famille), il est tout à fait possible de faire basculer votre acquisition en patrimoine locatif et ainsi, à terme, vous créer des revenus complémentaires.

Quand l'achat n'est vraiment pas la bonne option

Il existe des situations où acheter n'est effectivement pas le bon choix, et il serait malhonnête de ne pas les mentionner.

Si votre situation professionnelle est précaire

Un CDD court, une activité indépendante récente ou des revenus très variables peuvent rendre l'accès au crédit difficile et risqué.

Si votre apport est très faible

En dessous de 10 % du prix d'achat, les banques peuvent être réticentes, et le reste à charge devient difficile à gérer.

Ma recommandation : faisons cette simulation ensemble, avant toute recherche

La décision louer/acheter dans le neuf mérite un calcul personnalisé, pas une règle générale. Les taux d'intérêt actuels, votre situation fiscale, votre situation familiale, votre horizon temporel, le marché locatif local, vos revenus et votre apport sont autant de variables qui changent tout. Chez MB Signatures, je fais cette simulation avec chaque client, primo-accédant ou initié, sans frais, avant même de regarder un seul programme. L'objectif n'est pas de vous vendre un appartement coûte que coûte : c'est de vous aider à prendre la meilleure décision pour votre situation.

“Vous hésitez entre louer et acheter dans le neuf ? Faisons le calcul ensemble — DM sans engagement.”